Kinh Nghiệm Mua Đất Phân Lô Bán Nền Hiệu Quả

Hiện nay, nhiều người chưa trang bị đầy đủ kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền dẫn tới việc rơi vào tranh chấp, kiện tụng hoặc gặp nhiều rủi ro khác thậm chí rơi vào “bẫy” của những dự án bất động sản “lậu”. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin cho những người đang có dự định đầu tư vào đất phân lô bán nền.

Thế nào là đất phân lô bán nền?

Dat-Phan-Lo-Ban-Nen
Thị trường đất phân lô bán nền đang nhộn nhịp

Đất phân lô bán nền được hiểu là một hình thức kinh doanh bất động sản thể hiện việc nhà đầu tư mua đất hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án và tách ra từng thửa đất, phân lô rồi bán nền. Việc này thực hiện sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng cho đối tượng khác nhằm phục vụ mục đích xây nhà ở, kinh doanh hoặc cho thuê.

Dự án đất phân lô bán nền cần đáp ứng 7 điều kiện

Không phải dự án nào cũng đáp ứng đủ quy trình và yêu cầu để trở thành dự án đất phân lô bán nền. Do vậy, đáp ứng đủ 7 điều kiện sau, dự án mới chính thức được phân lô bán nền.

Thứ nhất, dự án phải phù hớp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương đó.

Thứ hai, kết cấu hạ tầng phải được xây dựng hoàn thành trước khi phân lô bán đất..

Thứ ba, chủ đầu tư phải thực hiện việc kết nối hệ thống hạ tầng chung khu vực trước khi chuyển quyền sử dụng đất cho người dân.

Thứ tư, chủ đầu tư cần đảm bảo cung cấp đầy đủ hệ thống điện, nước, thu gom rác,…

Thứ năm, chủ đầu tư cần hoàn thành những nghĩa vụ tài chính như tiền thuê đất, thuế, tiền sử đụng đất, lệ phí.

Thứ sáu, dự án phân lô bán nền cần theo đúng quy định của pháp luật, cần phải thuộc khu vực và loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.

Thứ bảy, dự án đất phân lô bán nền không nằm trong quận nội thành ở đô thị loại đặc biệt; không nằm trong trung tâm mà so với khu vực xung quanh có công trình mang tính điểm nhấn; không nằm trong địa bàn mặt tiền tuyến đường có cảnh quan chính trong khu vực.

Thực trạng phân lô bán nền hiện nay ở nước ta

Do nhiều nguyên nhân mà nhiều dự án đất phân lô bán nền “nở rộ” và trở thành miếng mồi béo bở cho những đối tượng lợi dụng kiếm chác tại nhiều tỉnh thành trong cả nước. Hiện nay, tình trạng phân lô xẻ nền bán sai quy định diễn ra ở nhiều nơi trên cả nước.

Nằm trong top 10 sự kiện thị trường bất động sản nổi bật nhất năm 2021 đó chính là tình trạng tràn lan đất phân lô bán nền ở tỉnh Lâm Đồng và cụ thể diễn ra tại thành phố Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm.

Tại Lâm Đồng, các doanh nghiệp bất động sản đã lợi dụng gắn mác các dự án nghỉ dưỡng và chào bán sôi nổi dựa trên các lô đất thuộc cá nhân, hộ gia đình.

Không chỉ diễn ra đơn lẻ ở một số khu vực, tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Hà Nội. Ở vùng ven Hà Nội, đất ở kết hợp dất trồng cây lâu năm, các khu đất ở nông thôn có diện tích từ 5.000m2-10.000m2 được mua gom làm đường và phân lô bán nền. Đáng nói là tại Sơn Tây, Thạch Thất, Ba Vì, Quốc Oai…là các vùng ven nội thành diễn ra việc rao bán công khai hàng trăm khu đất phân lô bán nền tự phát. Tại đây những nhân viên môi giới thuyết phục người mua với những bảng giá được bôi đỏ minh chứng cho những ô đất đã được nhiều khách đặt mua.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, nhiều khu vực tại Bình Chánh có tới hàng chục nghìn mét vuông đất nông nghiệp đã bị các chủ đất phân lô bán nền hoặc xây dựng hàng trăm căn nhà không phép nhưng vẫn ngang nhiên công khai bán cho nhiều người sử dụng.

Thanh Hóa cũng đã xuất hiện tình trạng phân lô bán nền gắn mác dự án. Điển hình tình trạng diễn ra tại huyện Triệu Sơn, Thanh Hóa, cơ quan chức năng của tỉnh đã đưa ra khẳng định: Chưa phê duyệt quy hoạch dự án nào mang tên Pland Ruby Triệu Sơn và Pland Ruby Sao Vàng dù trước đó nhiều người ở ngoài tỉnh đã được “cò đất” dụ dỗ mua nhiều lô đất với những quảng cáo rầm rộ trên internet cụ thể là những lời mời mua đầu tư có lợi được đăng tải tại địa chỉ website plandvietnam.com.

Tại Đồng Nai, sở tài nguyên và môi trường của tỉnh đã xử lý hơn 1.000 trường hợp vi phạm về đất đai, trong đó có tới 94 trường hợp phân lô bán nền do công tác quản lý lòng lẻo, các cấp chưa kịp thời phát hiện xử lý các trường hợp vi phạm.

Trên đây là những sai phạm đang diễn ra trong thời gian qua đòi hỏi nhiều tỉnh thành cần siết chặt hoạt động mua bán bất động sản và có những quy định trấn chỉnh như chỉ được thực hiện việc tách thửa theo quy hoạch và được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Dựa vào thực trạng vi phạm về đất đai nhất là về việc phân lô bán nền “lậu” vẫn diễn ra công khai thì người mua và nhà đầu tư cần phải trang bị thêm nhiều kinh nghiệm để việc đầu tư đất phân lô bán nền đạt mục đích sử dụng.

Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền hiệu quả tránh rủi ro

kinh-nghiem-mua-dat-phan-lo-ban-nen
Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền

Xem xét kỹ pháp lý dự án

Trước tiên, người mua hay nhà đầu tư cần xem kỹ lưỡng tính pháp lý của dự án phân lô bán nền mà mình đang tìm hiểu và dự định đầu tư. Đồng thời cần xem xét dự án này có đáp ứng những điều kiện sau không:

Chủ đầu tư là bên bán.

Chủ đầu tư cần phải được ủy ban nhân dân tỉnh cấp phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền.

Dự án cần có quyết định giao đất, phê duyệt dự án và đặc biệt là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán/chuyển nhượng.

Dự án phân lô bán nền cần có bản vẽ thi công đã được phê duyệt.

Dự án cần phải có các văn bản nghiệm thu hệ thống cơ sở hạ tầng và các văn bản xác nhận chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ về tài chính như thuế,…

Nếu mua đất phân lô bán nền của cá nhân cần phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng được công chứng theo đúng quy định về luật đất đai, quy định về việc phân lô bán nền để đảm bảo tính xác thực nguồn gốc lô đất.

Người mua cũng cần nắm rõ lô đất mình cần mua ở vị trí nào trong dự án tránh việc bị “cò” dẫn đi xem dự án khác gần đó. Đặc biệt người mua có thể đòi xem và kiểm tra quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ chi tiết xây dựng 1/500 nhằm xác thực bên bán có được thực hiện phân lô bán nền không.

Bên cạnh đó, người mua cần kiểm tra các thông tin bên bán, xem xét lô đất định mua có còn hạn sử dụng đất không; có thuộc nhóm đang bị thế chấp hay không; hoặc có đang nằm trong các tranh chấp nào khác không thông qua văn phòng đăng ký đất đai tại khu vực đó.

Tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư

Chủ đầu tư là một đầu mối mà người mua cần phải tìm hiểu và xác minh. Nên xem lại các dự án mà chủ đầu tư đã triển khai, xem chủ đầu tư có bàn giao đúng thời gian yêu cầu không? Đồng thời có thể đánh giá sơ bộ chất lượng các dự án mà chủ đầu tư đã thực hiện.

Kiểm tra thông tin dự án trên báo chí, kênh truyền thông của cơ quan nhà nước công bố

Những thông tin dự án đáp ứng đủ yêu cầu và được phép triển khai sẽ được công khai thông tin minh bạch trên các lĩnh vực báo chí hoặc có tại các trang thông tin của tỉnh.

Nhờ sự thẩm định của bên thứ ba

Ngân hàng được đánh giá là một trong những bên thẩm định dự án tốt nhất. Do vậy, khi có dự định mua đất phân lô bán nền, người mua nên cân nhắc đến tiêu chí mua vay ngân hàng không những để vững tài chính mà còn vừa đảm bảo quyền lợi.

Kết luận chung

Trên thực tế, luật đất đai cùng các văn bản được ban hành chưa thực sự bán sát hiện trạng sử dụng đất nhiều cách hiểu khác nhau, gây khó khăn cho việc quản lý dẫn tới việc đất phân lô tràn lan, không theo đúng quy hoạch.

Như vậy có thể thấy, trước khi xác định đầu tư nhất là đầu tư đất phân lô bán nền giữa lúc thị trường nhiều biến động và các quy định về lĩnh vực này chưa đủ lực thì người mua cần tìm hiểu và trang bị kiến thức để đầu tư một cách thông minh mang lại hiệu quả lâu dài. Hy vọng kiến thức từ thienminhreal có thể giúp bạn tự tin hơn trong mọi cuộc giao dịch mua bán nhà đất.

Bài viết tham khảo:

Có Nên Mua Đất Chơn Thành Bình Phước?

Phân Tích Giá Trị Đầu Tư Đất Nền Bình Dương

Viết một bình luận